2025-08-30 11:28:03 5,894次浏览

每经记者|陈荣浩    每经编辑|陈梦妤     2025年6月的万科股东大会上,新任董事长辛杰坐在C位慷慨陈词,宣称深铁集团与万科的融合将实现“1+1>2”,共同应对风险和挑战。 然而两个月后,深铁集团半年报的数字却显得格外刺眼。 8月22日晚间,深铁集团发布今年上半年财报——营收同比下滑21.67%,归母净利润亏损约33.6亿元,曾经撑起半壁江山的站城一体化业务营收同比下跌63%,占总营收比重首次跌破三成。从辛杰的职业履历看,可以说是与“轨道+物业”领域深度绑定,这也为其兼任双职奠定了基础。 公开资料显示,辛杰早年深耕深圳国资系统,曾长期任职于深铁集团,从基层岗位逐步晋升至核心管理层,参与过深圳多条地铁线路的规划建设与站城一体化项目开发,对深铁集团“轨道+物业”的核心模式有着深刻理解与实操经验。 与此同时,在万科引入深铁集团作为第一大股东后,他曾以股东代表身份参与万科战略决策,熟悉房地产行业运营逻辑与风险应对。 不过,这位身兼深铁集团和万科双料董事长的掌舵者,正面临着上任以来最棘手的平衡术:左手要给万科“输血”,右手却看着自家“钱袋子”不断缩水。 “救火队长” 这半年 辛杰的“救火队长”角色从2025年初就已启幕。 1月27日,辛杰正式接任万科董事会主席,紧接着2月5日,10位深圳国资背景高管空降万科核心岗位,从战投到财务、法务全面接管。 这场被业内称为“深铁时代”的管理层大换血,背后是万科2024年的巨亏困局和高债务压力。 作为持股27.18%的第一大股东,深铁集团开始拿出真金白银驰援万科:截至8月5日累计已向万科提供借款达243.69亿元,其中今年8月新增的16.81亿元借款,就已相当于深铁集团上半年净利润亏损额的一半。 而反映到深铁集团的业绩报表上,曾经贡献超五成营收的站城一体化业务,今年上半年仅入账16.25亿元。 要知道,这项业务过去可是深铁集团的“利润奶牛”,靠着房地产开发的高毛利,每年都能轻松填补地铁运营的亏损黑洞。 而如今该业务的营收占比开始不断下滑,地铁运营的12.68亿元成本缺口便无所遮掩,这也使得深铁集团的盈利压力陡增。深铁集团、万科双料董事长 辛杰 图源:“深圳地铁”微信公众号《每日经济新闻》记者注意到,为了让“1+1>2”的承诺落地,辛杰团队下了不少功夫。 今年二季度以来,深铁集团与万科在长租公寓领域率先牵手,“深铁出地、万科运营”的合作模式已在深圳多个项目铺开。 7月更是动作频频,先是三方合作打造智慧物流中心,把地铁车辆段的闲置空间盘活;紧接着又在深圳地铁湾厦站搞起了机器人送货试点,万科研发的智能机器人利用地铁非运营时段给站内便利店补货。 这些创新听起来很美,也充分体现了深铁集团与万科的深度合作,但有个很实际的问题摆在眼前—— 短期内对深铁集团业绩贡献相对有限。 新难题刚刚开始 深铁集团自身的日子也并不好过。 站城一体化业务的下滑,本质上是房地产行业退潮的缩影。从2023年占比58.53%到2025年上半年仅剩22.3%,这项业务占比的下滑速度远超预期。 每经记者注意到,深铁集团还在坚持TOD模式,计划今年推出4300套房源,涵盖人才房、商品房、公寓等,但这些项目能否顺利去化仍是未知数。 此外,地铁业务的资本开支也远比想象中大,目前在建的17条线路和西丽枢纽等重大工程,都需要持续的资金投入,这对本就亏损的深铁集团来说也是巨大压力。 中诚信国际在评估报告中直言:“随着公司承担的基建投资持续高位发展,公司对外融资需求持续增加,债务规模增长较为迅速。同时公司在建及拟建项目量丰富,投资规模较大,未来面临一定的资本支出压力。” 另一方面,万科的半年报同样不容乐观。 今年上半年,万科实现营收1053.2亿元,同比下滑26.23%;净亏损约119.5亿元,房地产开发业务毛利率仅8.7%,销售金额691亿元。 虽然通过存量盘活回笼了57.5亿元资金,但相较于庞大的债务规模仍是杯水车薪。 所以相对来看,深铁集团注入的资金更像是“止痛药”,能暂缓疼痛却治不了根本。对于上述现状,万科管理层也曾坦言“风险正在逐步地消化,但彻底化解仍需以时间换空间”。 对辛杰的管理团队来说,虽然承诺与万科“融合发展”,但从当下的业绩情况看,深铁集团对万科的支持更倾向于实打实的现金支持,万科虽说也利用自身的运营管理优势,如在长租公寓运营、智慧物流中心打造、机器人送货试点等方面为深铁提供服务,但如前所述,短期内对深铁集团的贡献相对较小。 若对万科的“输血”变成常态,深铁集团自身的抗风险能力难免受到侵蚀。 可以肯定的是,辛杰面临的难题才刚刚开始。如何在保万科和保深铁集团之间找到平衡点,如何让“轨道+物业”的模式在行业寒冬中焕发新生,考验着这位双料董事长的智慧和魄力。 免责声明:本文内容与数据仅供参考,不构成投资建议,使用前请核实。据此操作,风险自担。 封面图片来源:“深圳地铁”微信公众号

探察央国企半年报 | 深铁集团:辛杰的新难题
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